Vitajte pri ďalšej epizóde právnej poradne Ficek & Partners. Dnes sa pozrieme na kľúčový dokument pri kúpe nového bývania – Zmluvu o uzavretí budúcej zmluvy o prevode vlastníctva bytu v developerskom projekte. Tieto zmluvy, ktoré sa často týkajú kúpy nehnuteľností ako bytu, parkovacieho státia alebo pivničnej kóje, bývajú zložité a často nevyvážené v prospech developera.
Naša analýza identifikovala až 8 najdôležitejších rizík a nástrah, ktoré by mal kupujúci poznať.
Tu sú niektoré z nástrah developerských zmlúv:
- Nesprávna voľba právnej úpravy: Ak kupujúci nekoná v rámci svojej podnikateľskej činnosti, ide o spotrebiteľskú zmluvu v zmysle Občianskeho zákonníka. Napriek tomu, že developer môže odkazovať na Obchodný zákonník, právna úprava v Občianskom zákonníku je pre spotrebiteľa v mnohých inštitútoch priaznivejšia. Dohoda o voľbe Obchodného zákonníka je pre spotrebiteľa neprijateľná a pôvodné ustanovenie býva neplatné.
- Riziko úpadku developera: Najväčšie riziko spočíva v platobných podmienkach, ktoré posúvajú bremeno finančného úpadku na kupujúceho. Kupujúci si často splní všetky finančné záväzky (uhradí celú kúpnu cenu) ešte predtým, ako nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Developerské spoločnosti sú často založené len pre daný projekt. Ak by developer skončil v konkurze alebo likvidácii po zaplatení kúpnej ceny, kupujúcemu hrozí, že zostane bez peňazí a bez nehnuteľností. Preto je dôležité rokovať o zriadení notárskej úschovy.
- Neurčité predlžovanie termínu dokončenia: Termín dokončenia býva často automaticky predlžovaný o dobu trvania rôznych prekážok. Obzvlášť problematické je ustanovenie, ktoré umožňuje predĺženie lehoty kvôli „intervencii tretích osôb“. Toto ustanovenie je veľmi neurčité a poskytuje developerovi široký priestor na neodôvodnené predlžovanie termínu, aby sa vyhol sankciám za omeškanie.
- Nevyvážené zmluvné sankcie: Zmluvné pokuty sú nastavené asymetricky v prospech developera. Omeškanie developera s dokončením býva tolerované až do 180 dní, pričom pokuta je nízka (napríklad 0,05 % z uhradenej Kúpnej ceny). Naopak, sankcia pre kupujúceho za neuzavretie zmluvy alebo omeškanie platby môže dosiahnuť až 20 % z celej kúpnej ceny.
- Drastické sankcie za formalitu: Zmluva môže obsahovať extrémne prísne právne následky aj za minimálne porušenie súčinnosti. Napríklad, ak kupujúci poruší povinnosť predložiť developerovi znenie svojej úverovej zmluvy na posúdenie, developer je oprávnený odstúpiť od Zmluvy a má nárok na zmluvnú pokutu rovnajúcu sa výške všetkých dovtedy zaplatených úhrad.
Zmluvy tiež môžu tolerovať neprimeranú odchýlku vo výmere bytu (napríklad 3,5 %) bez úpravy ceny, alebo umožňujú developerovi previesť práva na finančne slabší subjekt bez súhlasu kupujúceho.
Ako táto analýza ukázala, právna pomoc je kľúčová, pretože len s jej pomocou je možné identifikovať a pokúsiť sa modifikovať klauzuly, ktoré sú pre klienta neprimerane nevýhodné alebo dokonca v rozpore so zákonom.
Ďakujeme za počúvanie.
Celý článok si prečítajte tu:
https://kontrola-zmluvy.sk/kontrola-zmluvy-o-buducej-zmluve-prevod-bytu-v-developerskom-projekte-1
Ďakujeme za počúvanie!
JUDr. Milan Ficek, advokát
▶ KTO POZNÁ PRÁVO, ROBÍ LEPŠIE ROZHODNUTIA ◀
🔽 Radi Vám pomôžeme vyriešiť aj Váš právny problém 🔽
▶ Napíšte nám cez našu Online Právnu poradňu
▶ Dohodnite si telefonickú konzultáciu
▶ Stretnime sa osobne
