Ďalšiu časť podkastu sme venovali Kúpnej zmluve.
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je špecifický právny dokument s prísnejšími požiadavkami než bežné kúpne zmluvy. Kľúčovým rozdielom je, že zákon striktne vyžaduje písomnú formu a pre účely vkladu do katastra podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Samotným podpisom zmluvy sa kupujúci nestáva vlastníkom – vlastnícke právo sa prevádza až vložením do katastra nehnuteľností na základe rozhodnutia okresného úradu. Tento dvojkrokový mechanizmus zabezpečuje právnu istotu prevodu.
Pre platnosť zmluvy a jej akceptáciu katastrom je nevyhnutné, aby obsahovala podstatné náležitosti: presnú identifikáciu zmluvných strán (napr. meno, adresa, rodné číslo), jednoznačné označenie predmetu kúpy podľa katastrálnych údajov (parcelné číslo, výmera) a dohodu o kúpnej cene. Bez týchto prvkov nemôže zmluva platne vzniknúť.
V praxi sa často stretávame s problémami, ako sú nesprávne alebo neúplne vyhotovené zmluvy (napr. preklepy v údajoch či chýbajúce údaje o pozemku), oneskorené platby kúpnej ceny zo strany kupujúceho alebo skryté vady nehnuteľnosti, o ktorých predávajúci neinformoval. Tieto nezrovnalosti môžu viesť k prerušeniu vkladového konania na katastri alebo k sporom medzi stranami.
Prevenciou týchto problémov je dôkladná príprava zmluvy odborníkom (advokátom či notárom) a dôsledné preverenie právneho stavu nehnuteľnosti (napr. kontrola tiarch na liste vlastníctva). Veľmi dôležité je tiež nastaviť bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny, ideálne cez notársku úschovu alebo vinkulovaný účet v banke, kde sú peniaze uvoľnené až po prepise vlastníctva.
Ak kupujúci nezaplatí včas, predávajúci má právo trvať na zaplatení (vrátane úrokov z omeškania) alebo pri podstatnom porušení odstúpiť od zmluvy. Naopak, kupujúci môže odstúpiť pri závažných vadách nehnuteľnosti alebo podstatnom porušení zmluvy zo strany predávajúceho. Kvalitná zmluva by mala obsahovať aj klauzuly o odstúpení a zmluvných pokutách.
Pamätajte, že podpísaním zmluvy vaša úloha nekončí. Je nevyhnutné úspešne dotiahnuť katastrálne konanie, aby sa stal prevod vlastníctva realitou. Investícia do právnej prípravy sa vždy oplatí viac ako následné riešenie sporov.
