Žiadame o hypotéku: Banku zaujíma hlavne príjem, ale ani zďaleka to nie je všetko

[00:00:08.220] - Nikola Šulíková Bajánová

S rastúcimi úrokovými sadzbami na hypotékach opadáva záujem o nehnuteľnosti. Ľudia zvyknutí na nízke sadzby premýšľajú, či sa oplatí brať si úver s trojpercentným úrokom. A to aj napriek tomu, že o nejakom klesaní zatiaľ nikto nehovorí. Sú ale takí, ktorí jednoducho čakať nemôžu alebo nechcú. Ak ste medzi nimi aj vy a nie ste si istý, či v banke pochodíte, v tejto epizóde sa vám pokúsime načrtnúť, aké sú vaše šance hypotéku získať. Ja som Nikola Šulíková Bajánová a vy počúvate podcast Ekonómia ľudskou rečou, ktorý vám prináša portál Skpodcasty.sk. Rozprávať sa v ňom budem s Matejom Dobišom, výkonným riaditeľom porovnávacieho webu Finančný kompas. Povieme si, ako sa na vás banky pozerajú, podľa čoho stanovujú váš rating, či je dobré brať si úver vo dvojici, či zaváži omeškanie v Sociálnej poisťovni, alebo to, či investujete do krypto aktív. Keďže je táto téma široká a chceme vám poskytnúť čo najviac pragmatických informácií bez toho, aby ste počúvali príliš dlhú epizódu, rozhodli sme sa rozhovor rozdeliť do dvoch častí. Tá druhá vyjde takto o týždeň.  

[00:01:14.370] - Nikola Šulíková Bajánová

Pán Dobiš. V týchto dňoch sa často spomína, že hypotéku nedostane každý alebo minimálne nie toľko ľudí, koľko ich bolo pred zdvíhaním úrokových sadzieb, ktoré sme zaregistrovali vlastne od minulého roka. Takže v prvom rade je to naozaj tak? Je dnes ťažšie získať hypotéku ako povedzme pred rokom, dvoma alebo piatimi rokmi?  

[00:01:34.620] - Matej Dobiš

Je to určite drahšie. Je to určite náročnejšie a ako ste spomínali, že pribúda počet zamietnutých hypoték a zamietnutých žiadostí o hypotéky, lebo tam sa to väčšinou láme pri tom prvom kontakte s bankou alebo so sprostredkovateľom. Tí ľudia si neuvedomujú, ako rapídne a dynamicky narástli ceny nehnuteľností, ale veľmi pomaly rástli naše mzdy. Čiže ten nepomer je obrovský, je nezachovaný oproti tomu, ako dostupné bolo bývanie v minulosti. Čiže bavíme sa o dobe nedostupného bývania, výrazne nedostupného bývania. A ak by sme chceli nejaké konkrétne počty, že koľko hypoték je zamietnutých, ja by som to ani nepovedal, že ony sú zamietnuté, ale skôr sú tie limity nepostačujúce na to, čo tí ľudia chcú kupovať. Čiže úplne bežne sa stáva to, že aj v minulosti sa to stávalo už pri tom náraste cien, keď boli ešte úrokové sadzby zanechané, že vybral som si dvojizbový byt a skončil som s tým, že hľadám už garsónku, pretože tie moje limity boli nepostačujúce. Mne aj vychádzala hypotéka, ja som bol úverovateľný, ale nemohol som si kúpiť nehnuteľnosť, ktorú som chcel, čiže toto sa deje, to pokračuje a hypotéky sa nezamietajú tak často a tak bezdôvodne, čiže vždy tam je nejaký, či už je to nejaká horšia platobná disciplína na predchádzajúcich úverových produktov alebo možno nejaké tipovanie cez vaše konto. Alebo teraz prišla jedna americká agentúra analytikov s tým, že aj rôzne kryptotransakcie alebo dokonca aj veľmi populárny OnlyFans vám môže akože znepríjemniť cestu k hypotéke. Čiže tých dôvodov je niekoľko, ale väčšinou ten štandardný žiadateľ o hypotéku nemá problém hypotéku dostať. Problém je za tie peniaze, ktoré mu banka ponúkne, niečo kúpiť.  

[00:03:29.490] - Nikola Šulíková Bajánová

Samozrejme, si všetko ešte prejdeme hej, tie detaily o tom, že čo konkrétne môže sťažiť tú cestu. Kedysi, ak sa nemýlim, tak sa hovorilo, že je nejakých 20 percent z portfólia žiadostí v banke býva často tak zamietnutých, plus-mínus. Je teraz teda to číslo vyššie alebo sa to vlastne pretavuje naozaj len do toho, že ten človek si zoberie tú hypotéku ibaže na menšiu alebo teda menej hodnotnú nehnuteľnosť?  

[00:03:55.860] - Matej Dobiš

Presne tak, ako hovoríte, je to skôr tá druhá verzia, že ľudia nejako nezhoršili svoje platobné návyky. To si myslím, že ešte nás len čaká, bohužiaľ, možno aj v tomto roku. Skôr je to o tom presne, že vyjde mi 80-tisíc, ale čo za ne kúpim? Vyšlo mi 80-tisíc v minulom roku alebo v predminulom roku už tam možno nejaké nehnuteľnosti boli a vyjde mi 80-tisíc na budúci rok a možno zase sa nejaké nehnuteľnosti skonsolidujú, myslím tie najmenšie, tie štartovacie nehnuteľnosti, aby tam tá dostupnosť bývania stále bola v nejakej rozumnej miere, lebo tých 20 percent, to zhruba možno je to na 30 percentách aktuálne, to je ťažko odhadnuteľné k takejto štatistike sa vôbec dostať. Ale aj keď chodíme po tých bankách a stretávame sa s jednotlivými zamestnancami, tak oni sami evidujú už taký stratený záujem, už takú nechuť k tomu riešiť hypotekárne úvery a samozrejme klesli počty. Zatiaľ čo v minulom roku bolo vzhľadom na toto aktuálne obdobie, že presne rok dozadu, kedy sa začali sadzby rapídne zdvíhať, tak sme mali v niektorých bankách znemožnené žiadať o refinančné úvery, lebo tam mali naozaj toľko žiadostí, že primárne to išlo zo strany tých sprostredkovateľov, že oni si uvedomovali, že ešte sme aj nevedeli, lebo presne pred rokom, vlastne dnes je to na deň, napadlo Rusko Ukrajinu. Čiže ešte sme o týchto dopadoch ani nevedeli, ale už jednoducho to tlačenie peňazí do obehu, to kvantitatívne uvoľňovanie už spôsobovalo to, že niečo nie je v poriadku a tá inflácia musí porásť.  

[00:05:28.860] - Nikola Šulíková Bajánová

Ono to môže niekomu prísť až tak trošku absurdné. A je to samozrejme len čistá ekonomická poučka, ale v čase, kedy klesajú ceny nehnuteľností, tak začnú stúpať úrokové sadzby. Tak ono to môže vyzerať trošku ako keby nám to ekonomický cyklus robil naschvál, ale teda jedno ovplyvňuje druhé.  

[00:05:48.870] - Matej Dobiš

Jedno dá sa povedať, že súvisí s druhým, lebo keď sú nízke úrokové sadzby hypotekárnych úverov, tak sú dostupné peniaze. To znamená, že sa k nim dostanem lacno. To znamená, že keď dostanem viacej peňazí, tak dokážem viacej peňazí aj minúť a som ochotnejší zaplatiť viacej za tú danú nehnuteľnosť. Čiže v prostredí nízkych úrokových sadzieb, ktoré sme tu dlhodobo mali, čo je možno aj veľkou chybou Európskej centrálnej banky, sa ceny nehnuteľností vyvíjali vo všetkých krajinách eurozóny veľmi, veľmi dynamicky a bolo také zvláštne obdobie, kde cenu určoval ani nie tak predávajúci jak možno realitný maklér na základe nejakých svojich skúseností, že toto sme predali aj drahšie, že vy chcete za to 120, ale teraz za to dostaneme aj 160-tisíc, čiže dostali 160 a to už bol nový štandard. Toto mohlo aj u nás spôsobiť takú veľkú nechuť, že tie nehnuteľnosti zdraželi behom roka o viac ako 20 percent, čo mnohým znemožnilo šancu, keď sa našli takí tí finančne gramotnejší, ktorí si chceli vytvoriť ten vankúš alebo si chceli vytvoriť tých 10, 20 percent, tak im to prišlo ako utópia v prostredí tak vysokých cien za metre štvorcové pri nehnuteľnostiach.  

[00:07:03.790] - Nikola Šulíková Bajánová

No a ako sa vlastne dnes pohybujú úrokové sadzby? Lebo budeme sa rozprávať o tom, že už o pár dní Európska centrálna banka, myslím, že 16. marca, plánuje zvýšiť základnú úrokovú sadzbu z troch na tri a pol percenta. Čiže vlastne, aké sú priemerné úrokové sadzby, ktoré dneska držia banky? A čo očakávate v ich vývoji?  

[00:07:24.610] - Matej Dobiš

Tú najlacnejšiu úrokovú sadzbu nájdeme jednoročnú, je to na úrovni do troch percent, myslím, že to je 2,89 percenta. Sem by som ani pozornosť absolútne ľudí neupriamoval, lebo ak by niekto pred rokom riešil fixáciu hypotéky a dal by si ešte tie sexy sadzby, ktoré tu boli a teraz by mu končila fixácia, dostal by vlastne ponukový list od banky, že vážený klient, vaša ďalšia úroková sadzba bude na úrovni 3,59 percenta, čo je pri tých 3, 5, 7 až 10 ročných fixáciách úplne normálne. Tie desaťročné začínajú 4,2, čo sme sa nedávno rozprávali a boli na úrovni jedného percenta, čo, ako som hovoril, spôsobilo aj nadmerný počet žiadostí. Veľa ľudí aj pochopilo, že bolo treba si to minulý rok vyriešiť. Žiaľ, tí, čo to nevyriešili, tak vysoké sadzby nie sú problémom iba pre nových žiadateľov, ale aj pre tých aktuálnych dlžníkov. Čiže ak by som sa vrátil k tej pôvodnej otázke, kde sa pohybujú, začínajú od 2,89 percenta pri tej najlacnejšej a najkratšej fixácii a keď sa pozrieme do tých 10 a vyšších fixácií, tak tam už sme nad štyrmi percentami veľmi hrave.  

[00:08:33.550] - Nikola Šulíková Bajánová

No a teda, ak Európska centrálna banka zvýši o pol percenta tú základnú úrokovú sadzbu, tak u nás sa to môže premietnuť do akých ďalších navýšení?  

[00:08:43.000] - Matej Dobiš

Ono to v princípe funguje tak, že tie komerčné banky, ktoré pôsobia na našom trhu a ponúkajú nám bežným smrteľníkom úvery alebo teda obyvateľom úvery, tak oni už majú zapracované nejaké očakávania, ony už vnímajú to, že Európska centrálna banka nejakú tú dobu hovorí, od minulého roka hovorí, o sprísňovaní menovej politiky. To znamená, že musí tlačiť proste tú úrokovú sadzbu jemne vyššie a zároveň je tam ten najdôležitejší faktor, ktorý je pre nich a tá najdôležitejšia úloha, a to je udržanie inflácie na hodnote 2 percent v strednodobom horizonte. A kým sa nebudeme približovať k tomuto cieľu, tak jednoducho budeme pociťovať ešte nárast úrokových sadzieb z prostredia našej centrálnej banky, ktorou je teda Európska centrálna banka, čiže toto už je premietnuté do očakávaní toho trhu a banky to už majú nejakým spôsobom zohľadnené, preto veľmi pomaličky, niektoré aj dynamickejšie, už zvyšovali tie úrokové sadzby. Čiže aj minulý týždeň sme mali na našom trhu komerčnom jednu banku, ktorá opäť zvýšila úroky a je len otázkou času, kedy ďalšia. Pri takto nastavenom trende ako ste vy spomínali, že už teraz ako keby vieme, že o koľko sa zvýši. Teraz nás už len zaujíma, že či to bude o toľko, koľko nejako predikovala tá Európska centrálna banka alebo si povie, že okej, je to málo, dajme o 0,75 alebo viacej.  

[00:10:07.660] - Nikola Šulíková Bajánová

Čiže ak teraz niekto počul termín 16. marec, tento podcast vychádza 26. februára, tak asi sa nemusí teraz strašne rýchlo ponáhľať do banky, že Ježišmária, že lebo to sa dialo pred tým približne rokom, čo sme sa my dvaja v inom podcaste rozprávali, že sa aj zo dňa na deň menili úrokové sadzby a ak mal niekto dohodnuté niečo, tak na druhý deň už to teoreticky nemuselo platiť, tak teraz sa to neudeje hej? Do toho 16.?  

[00:10:33.100] - Matej Dobiš

Nie je to tak, že 17. marca by rapídne banky zvyšovali úroky kvôli tomu, že Európska centrálna banka deň predtým zvýšila. Ako som spomínal, oni to majú už nejakým spôsobom navnímané a zapracované, že ony už kalkulujú, že kam je až ochotná tá Európska centrálna banka ísť a ako to zapracujú do svojich sadzieb. Čiže tie sadzby už sú relatívne vysoké, často sú označované ako návrat do normálu, že to, čo sme tu mali doteraz, to nebol normál, čo sa samozrejme podpísalo aj na tých nadmerných nárastoch v cenách za nehnuteľnosti, že to je to, čo to spôsobilo. No a teraz prichádza vlastne také ukľudnenie, upokojenie toho realitného trhu, oscilovanie cien a možno jemných poklesov, čiže všetko zlé je na niečo dobré. Možno sa niekto vďaka tomu, že sú drahšie hypotéky dostane k tej nehnuteľnosti, ktorú by mu pred rokom niekto vyfúkol tým, že ho preplatil. A teraz tá ponuka rezonuje na trhu dlhšie, čiže zjednodušene povedané, keď som záujemca o nehnuteľnosť, nie je to tak, že treba sledovať tú úrokovú sadzbu, ako sa vyvíja. V prvom rade si treba uvedomiť, že ja, keď si kupujem nehnuteľnosti, ja si ju kupujem na niekoľko rokov. Ak podpise úver na 30 rokov, tak by ma nemalo zaujímať, kde bude úroková sadzba za mesiac, za dva, za tri, ale jednoducho dnes si vyriešiť svoju potrebu. Idem si vyriešiť svoje bývanie a možno cena nehnuteľnosti bude za tri roky nižšia, ale za desať rokov je veľký predpoklad, že bude vyššia.  

[00:12:08.230] - Nikola Šulíková Bajánová

Mohli by sme prejsť k tým praktickým otázkam, lebo o tom sa hlavne ideme rozprávať, že ľudia, ktorí nešpekulujú a jednoducho naozaj teraz potrebujú alebo chcú zainvestovať do nehnuteľnosti, môžu mať obavy z toho, ako pochodia v banke. Tak začnime možno tým, čo už sme viackrát naznačili, ako si vôbec nastaviť ten môj plán, do akej nehnuteľnosti idem investovať, akú nehnuteľnosť idem kupovať? Tie ceny nehnuteľností by mali byť primerané mojim finančným možnostiam, čiže ako si to prepočítať ešte pred tým, než navštívim banku.  

[00:12:43.360] - Matej Dobiš

V zásade funguje ten prepočet tak, že maximálny limit toho úverovania, koľko vám teda banka dokáže požičať, predstavuje 8-násobok vášho ročného príjmu. Čiže ak by sme to zjednodušili na tie prepočty, tak pri 1000 eurovom príjme je to 1000 x 8 x 12, čo je vlastne 96-tisíc eur. To predstavuje vlastne tú moju maximálnu úverovú angažovanosť, teda to, koľko môže byť na moje meno napísaných úverov, alebo koľko môžem byť dlžný, či už je to bankám, nebankovkám a tak ďalej. Ale je tam ten ďalší aspekt, že potom tam vstupuje ešte do toho, že musíme ešte odpočítavať. To už je možno taký ten pokročilejší pohlaď na to, že musíme vlastne odpočítať životné minimum z toho nášho mesačného príjmu a to je na úrovni 234 eur. Potom je tam povinná finančná rezerva vo výške 40 percent z čistého príjmu. Čiže ak to ešte očistíme, o to životné minimum je to už mínus 506 eur. Čiže zostáva nám na naše splátky 500 eur. Čiže jeden predpoklad je teda, aby mi to vychádzalo, tak je to 8-násobok môjho ročného príjmu, avšak splátka nemôže prekonávať viac ako 500 eur.  

[00:13:58.690] - Matej Dobiš

Čiže tam je už viacero aspektov. A potom je tam ešte vlastne to, že banka si ešte k tej úrokovej sadzbe, ktorú vám schvaľuje, pripočíta takzvaným stress testom dve percentá, kde vlastne už chce sa nejako poistiť pre prípadné obdobia, ktoré sú veľmi podobné tomu aktuálnemu. Čiže minulý rok, keď niekto dostal jednopercentnú hypotéku, tak banka k tomu prirátavala dve percentá, ak by sa náhodou zvýšila úroková sadzba na tri percentá, čo sa stalo, aby na to ten dlžník mal a aby banka mala istotu, že sa jej bude tá hypotéka splácať.  

[00:14:29.320] - Nikola Šulíková Bajánová

A teraz niekto toto počul a možno niekto, kto nepracuje v naozaj sférach, ktoré sú najlepšie zaplatené a povie si, že no tak, ale toto je tak trošku veľmi prísne.  

[00:14:40.330] - Matej Dobiš

To mi nejak nevychádza, ako sa hovorí.  

[00:14:42.370] - Nikola Šulíková Bajánová

To mi nejak nevychádza, presne tak. Čiže do toho samozrejme vstupuje niekoľko ďalších akoby faktorov, a to už sú aj ďalšie otázky, ktoré sa plánujem pýtať. Čiže banka sa pozrie na môj príjem, ale zároveň toto asi nie je úplne jediná vec, ktorá ju zaujíma a tam sa to už rozvetvuje. Môžeme sa rozprávať o tom, že či sa oplatí si niekoho prizvať k tej hypotéke, alebo či založiť nejakú nehnuteľnosť, ktorú teoreticky mám, alebo ktorú je ochotný založiť niekto, čo ja viem, z mojej rodiny, alebo teda samozrejme nejaké našetrené peniaze. A ešte asi ďalšie veci, ale toto sú také tie tri základné, čiže poďme si to postupne rozobrať.  

[00:15:23.560] - Matej Dobiš

Ja by som možno začal tým, čo je, že úplne mimo toho, že ak sa založí ďalšia nehnuteľnosť, tak to neznamená, že banka mi dá viacej peňazí. Prvoradý je ten príjem, že ja jednoducho musím mať na tú splátku. Ak by sme pri tomto príklade, ktorý sme si uviedli, že 1000 eurový príjem a založili ešte ďalšiu nehnuteľnosť, tak áno, maximálne vám banka vie dať 80 percent kumulatívu tých cien. Čiže zakladám byt za 100-tisíc, ktorý si chcem kúpiť a zakladám rodičovský dom v hodnote 200-tisíc, tak áno, že banka mi vie dať z tých 300-tisíc, 80 percent, ale v prvom rade na to musí ten dlžník mať. Čiže vraciame sa do toho prvého bodu, ktorý ste hovorili, že prizvať si niekoho na tú hypotéku. To je úplne fantastické, ale nájdite niekoho takého. Keď nájdete rodiča, tak je to automaticky znížené, lebo ten rodič už má nejaký vek a jeho maximálny vek splácania hypotéky v závislosti od banky 60, 65, 70 rokov. Čiže zase je to kratšie obdobie. Zase mi narastá splátka a nájsť takého, že random človeka, že hej poď so mnou do úveru, tak v dnešnej dobe to je nereálne. Čiže aby som teda bol presnejší. To, ak zakladám ďalšiu nehnuteľnosť neznamená, že banka mi dá viacej peňazí. V zásade to, že keď mám nejaké peniaze, to je iba fantastické, lebo však očakáva sa nejaká prerábka tej nehnuteľnosti, sú tam nejaké mimoriadne položky, ktoré musí zaplatiť a nehovoriac o tom, že ešte som tú nehnuteľnosť iba kúpil a ešte tam musím splácať tú nehnuteľnosť, má tam nejaké energetické náklady, má tam nejaké poistenia toho úveru a ešte si potrebujem žiť tým mojim vlastným životom.  

[00:16:57.250] - Nikola Šulíková Bajánová

Jasné, ja budem inak taký sprievodca v tomto podcaste. Určite sa pristavíme ešte aj pri otázkach o príjme, že aký má byť a ako dlho ho mám dostávať, ale ešte predtým znovu k tým nehnuteľnostiam. Niekedy ešte môže nastať trebárs aj situácia, že ja chcem založiť nehnuteľnosť, alebo potrebujem založiť trebárs nehnuteľnosť, ak mi to teda vie pomôcť za 100-tisíc eur, ale znalec mi ju nacení na, čo ja viem 96, 97, 98, 99-tisíc. Čo potom?  

[00:17:27.070] - Matej Dobiš

To sa úplne bežne stávalo najmä pri tých astronomických cenách za nehnuteľnosti oproti tým predchádzajúcim. Čiže vždy sa vychádza z tej nižšie hodnoty, lebo vy môžete mať nehnuteľnosť nacenenú na 500-tisíc eur, nehovorí, že to je reálne, že sa to deje, ale že podplatiť nejako znalca, že potrebujem, aby to bolo 500-tisíc. A niektoré banky majú interných znalcov, že si tam ešte pošlú nejako na kontrolu ľudí, ktorí to pofotia a hľadajú nejaký medián toho, že kde zhruba sa pohybuje cena tej nehnuteľnosti, ale vždy sa vychádza z tej predajnej sumy alebo teda z tej nižšej sumy, za ktorú vy dávate tie peniaze. Čiže banka nechce ísť do takého rizika, že 500-tisícová nehnuteľnosť, my vám dáme 400-tisíc aj keď to kupujete iba za 200-tisíc.  

[00:18:11.560] - Nikola Šulíková Bajánová

Ale teda naozaj, že potrebujem, alebo teda plán bol založiť nehnuteľnosť za 100-tisíc, takže či tam tá banka, keď jej znalec povie, že ja neviem, cena je 99-tisíc, tak či banka vie privrieť oči?  

[00:18:23.230] - Matej Dobiš

Je to veľmi individuálne, závisí to od klienta, ale akože tá štandardná odpoveď je, že nie, že to už sú také šafránové výnimky, ktoré sa dejú, že naozaj, že možno pri nejakej vysokej bonite toho klienta, možno pri nejakých pridružených produktoch, ktoré klient využíva, tak sa dokážu privrieť oči a pri takýchto mini sumách, že áno, že rozdiel je dve, tritisíc eur pri stotisícovej nehnuteľnosti, tak sa dokáže, ale tá metodika bánk je v tomto taká štandardne, že nie, že proste vždy sa vychádza z tej nižšej ceny.  

[00:18:54.250] - Nikola Šulíková Bajánová

A viem napríklad reklamovať alebo teda napadnúť ten verdikt toho bankového znalca?  

[00:19:00.040] - Matej Dobiš

Áno, viete. Závisí to aj od banky. Niektoré banky sú také skostnatenejšie a niektoré banky áno, umožňujú. Svojho času jedna z bánk na našom trhu akceptovala aj ponuky konkurencií. To znamená, že ak ste našli príbuzné nehnuteľnosti, hľadali ste dvojizbový v Bratislave, našli ste ďalšie dva dvojizbové, ktoré boli akože oveľa vyššie v tej cenovej ponuke, tak banka si dokázala povedať, že okej, znalec tam dal toto, ale vidím, že trh je dynamický, tie ceny sa vyvíjajú rýchlo a tá cena už môže byť dnes tu alebo za pol roka tam určite bude. Čiže už si nejakým spôsobom predikovali tie sumy a vedeli ísť individuálne. Ale hovorím, nie je to štandard, nedeje sa to pravidelne, je to naozaj veľmi malé percento takýchto hypotekárnych úverov.  

[00:19:51.580] - Nikola Šulíková Bajánová

Tá ďalšia vec, ktorú som spomínala je teda našetrená suma. Asi tu platí veľmi podobná vec ako pri nehnuteľnostiach, že môžem mať našetrenú sumu, ale banka sa stále bude pozerať na to, či som schopná splácať, ale ešte pred tým teda. Musím mať našetrené vlastné peniaze? Ak áno, tak čo je možno taká tá najnižšia suma, s ktorou do toho ísť? A potom napríklad Slovenská sporiteľňa upozorňovala, že je školáckou chybou, ak ľudia žiadajú o stopercentnú hypotéku, lebo teda vieme, že takú dnes už nikto nedostane. Čiže to ma zaujíma, že či sa toto naozaj deje, že niekto príde a nemá absolútne nič a chce stopercentnú hypotéku. No a teda samozrejme tá otázka, že musím mať našetrené?  

[00:20:34.480] - Matej Dobiš

Začnem tým, že či sa to deje. No deje sa to, akože tá finančná gramotnosť na Slovensku niekedy veľmi prekvapí, čo ľudia naozaj neovládajú. Takže áno, deje sa to. Či musím mať našetrenú nejakú sumu, no odporúča sa určite áno mať našetrenú sumu a zároveň je odpoveďou aj na to, že banka vám nedá tých 100 percent, ktoré požadujete, ktoré stojí tá nehnuteľnosť, čiže tých 20 sa očakáva. Niektoré banky v závislosti od toho, že kupujete nehnuteľnosť takú preferovanú alebo že vyhľadávanú nehnuteľnosť, čo je dajme tomu, že dvojizbový byt v krajskom meste tak dokáže ísť aj na 90 percent, alebo v prípade novostavby dokáže ísť na 90 percent. Čiže ak by stála tá nehnuteľnosť 100-tisíc, tak nepotrebujete 20-tisíc, ale stačí vám 10-tisíc, ktoré vlastne musíte mať na kúpu. Ale stále sa vraciame k tomu, že je to novostavba, vy ste medzi holými stenami, nemáte podlahu, nemáte kúpeľňu, nemáte kuchyňu, čiže čo teraz? Akože bývam tam, ale akože je to dôstojné bývanie? No tak asi radšej je rozumnejší ten nájom a nejako si pomaličky odkladať tie peniaze a vytvárať si ten vankúš a tú rezervu, ktorú naozaj potrebujem. Čiže z môjho pohľadu áno, je to nevyhnutné mať ďalšie peniaze našetrené a nepúšťať sa do toho. Je to ako keby ste išli kupovať rodinný dom, to je, akože to sa deje tiež. To je podľa mňa ešte školáckejšia chyba, že ide niekto kupovať rodinný dom a má to na knat, má to vyrátané tak, že mu to nevychádza a on dôjde do toho rodinného domu, príde tam prvý stavebník a povie mu, že no treba vymeniť strechu. Hneď, že to neni obývateľné, ale on to kúpil v dobrej viere, že tú nehnuteľnosť si bude pomaličky prerábať, ale vy neviete odhadnúť, či tá prvotná investícia, ktorú musíte spraviť nie je tak veľká, že potom, čo budete to lepiť nejakým spotrebiteľským úverom? No ten vám nevyjde, keďže vám banka dala nejakú maximálnu sumu z toho, ktorá vám vychádza, lebo vždy sa ten dlžník snaží ísť na maximum, nie že vždy, ale v drvivej väčšine prípadov sa snaží dlžník od banky dostať čo najviac peňazí, aby minul čo najmenej tých svojich peňazí.  

[00:22:33.770] - Nikola Šulíková Bajánová

Ono tam smerovala vlastne aj tá otázka k tomu spotrebnému úveru, lebo logicky, ak my máme nastavené normálne národnou bankou, že sa nesmú poskytovať stopercentné hypotéky, tak tie zvyšné peniaze buď musíte mať alebo teda si na ne môžete požičať. Čiže tá otázka druhá je, že či je zodpovedné si dnes, keď nie sú lacné peniaze ešte aj brať trebárs taký ten úver, ktorý je na splácanie hypotéky alebo teda spotrebný úver, len aby som mala tie peniaze, ktoré sa teda tvária akože našetrené. Ale samozrejme banka asi vie, že to nie sú moje našetrené peniaze, keď ona vidí moje bankové údaje.  

[00:23:11.750] - Matej Dobiš

Samozrejme, ten úver, ktorým to dofinancovávate alebo ktorý chcete mať je jednak s kratšou splatnosťou. To znamená, že aj keď je to menšia suma oproti tej hypotekárnej, tak tam máte menej splátok, že tam výška mesačnej splátky sa môže rovnať jedna k jednej, keď beriete nejaký malý spotrebiteľský úver. Čiže ak bola otázka, že či to je rozumné a či to je dobré, no spotrebiteľské úvery nenarástli tak vysoko alebo nebol ten pomer nárastu sadzieb taký vysoký, ale určite sa to neodporúča, lebo tým pádom si zavriete tie dvere a už tam môžu prísť aj iné ako iba ekonomické problémy, že ten človek sa naozaj dostane do reálnych problémov a z vysnívanej nehnuteľnosti sa stane zlý sen. Takže to sa určite neodporúča. A samozrejme, nájdu sa prípady, kedy sa to takto rieši, ale väčšinou to dopadá zle.  

[00:24:03.760] - Nikola Šulíková Bajánová

No a tá tretia vec, ktorú som spomínala, že či je to jedna z ciest, ako si uľahčiť cestu k získaniu úveru, je, že sa dohodnem s niekým druhým, kto bude spolu ručiteľ. A teraz sa rozprávame o tom, že samozrejme človek, ktorý je len známy to teraz nebudeme rozoberať, ale naozaj mám trebárs životného partnera, partnerku, ako pristupovať k tomu, kedy sa to oplatí, že naozaj do toho ideme dvaja alebo dve a kedy vôbec nie?  

[00:24:33.730] - Matej Dobiš

Možno tak na odľahčenie, že ak sa dvaja ľúbia, tak to dáva zmysel. Áno, lebo je tam ten predpoklad, že proste ak je to partnerský vzťah, tak vždy je tam ten predpoklad, že idú dvaja do úveru. No, ale čo keď sa rozdelia, že už tam nastávajú možno nejaké rozkoly. Ale, samozrejme, toto je tá najlepšia cesta, ktorou ísť, že ísť do toho s partnerom. Jednak očakáva sa, že je zhruba rovnako starý, ak som teda mladý človek a žiadam o úver, tak mám predpoklad, že vedľa mňa je partner, ktorý ma podobný vek, tým pádom môže si natiahnuť ten úver na maximálnu splatnosť, čo predstavuje 30 rokov. Tým pádom to neznamená také vysoké zaťaženie mesačné, ako keby som sa rozhodol ísť do toho s mojim rodičom, ktorému zostáva už menej rokov splatnosti. Tam sa nájdu síce banky na trhu, ktoré postupujú inak ako väčšina, čiže kto hľadá, nájde, ako sa hovorí, že sú banky, ktoré dokážu aj takýmto žiadostiam vyhovieť, že keď je človek single, akože nechcem teraz povedať, že ten starter pack na kúpu nehnuteľnosti je nájdite si niekoho, že to určite nie, ale skôr chcem povedať to, že ak tam nie je ten druhý človek a mne nezostáva nič iné, že idem do toho s rodičom. Samozrejme, je to cesta, že ja si vyriešim potrebu bývania, len treba myslieť na to, že to bude mesačne drahšie.  

[00:25:48.550] - Nikola Šulíková Bajánová

Tu mi inak napadá, čo sa nie úplne až tak často asi spomína, že keď sa rozprávame o partneroch, tak sa napríklad rozprávame aj o pároch rovnakého pohlavia alebo teda LGBTI komunite. Banka sa pozerá, že v akom ste vy vzťahu s tým žiadateľom, že ak nie ste zosobášený?  

[00:26:04.660] - Matej Dobiš

Toto sa nejako nerieši. Akože nie je to, že by boli nejako LGBTI free tie banky. Skôr je to o tom, že postupujú podľa toho, že je to dlžník a spoludlžník, nepozerá sa, že či je to dlžníčka a spoludlžník, ale naozaj sú tam tie termíny tak dané, že pozrite sa na to, že je to banka a banka chce zarábať. Čiže banka jednoducho vám požičia peniaze a nechce zarábať z toho, že vy ten úver nebudete splácať a ona vám zoberie tú vašu nehnuteľnosť a vyhodí vás na ulicu. Nie. Banka chce dobrého dlžníka, ktorý bude splácať a banka bude profitovať z tej úrokovej sadzby, ktorú dlžník prepláca tými svojimi požičaných peniazmi.  

[00:26:43.930] - Nikola Šulíková Bajánová

Ono sa inak aj často hovorí, že vždy sa treba snažiť dohodnúť s tou bankou, lebo presne tam prevláda ten princíp, že ona chce zarábať a ona naozaj nechce mať toho klienta, ktorý sa ja neviem jej stráni a neplatí, až to dopadne úplne najhorším scenárom, kedy teda príde o nehnuteľnosť.  

[00:27:01.720] - Matej Dobiš

Na to tu máme úplne iné inštitúcie na trhu, ktoré vyslovene že poľujú po takýchto ľuďoch, že schválená pôžička do desiatich minút a vy sa dozviete alebo máte prezentovanú len naozaj tú mesačnú splátku. Až niekde dole nájdete, že úroková sadzba je 24,5 percenta. Čiže nie, banka je regulovaná, banka si nemôže takéto reputačné riziká ani dovoliť, že by ponúkla úver niekomu, kto na to už vopred nemá a ona ide do nejakého zmyselného úverového podvodu. Banka to nie sú len zamestnanci banky akože, to oni nešéfujú tomu a nerozhodujú o tom. Tam akože je risk manažér, ktorý je tiež v tom svojom svete odmeňovaný od toho, ako je ten úver splácaný. Čiže keď banka dá úver niekomu, kto na to nemá, tak ten risk manažér sa ako keby obral o tú svoju výplatu, možno prémiu a samozrejme, že to budú riešiť zase jeho nadriadení, že prečo išiel úver človeku, ktorý na to už od prvého pohľadu nemal, že nie je to také, ako v spoločnosti možno rezonuje, že banky sú zlé a banky na nás zarábajú. Akože v zásade áno, ale nie zrovna na hypotekárny úver.  

[00:28:14.540] - Nikola Šulíková Bajánová

Toľko prvá časť rozhovoru s Matejom Dobišom, výkonným riaditeľom Finančného kompasu. Pokračovanie vám prinesieme o týždeň. Počúvali ste Ekonómiu ľudskou rečou, ktorá vychádza vo všetkých podcastových aplikáciách a na všetkých platformách v nedeľu. Ja som Nikola Šulíková Bajánová a tento podcast Vám priniesol portál Skpodcasty.sk, kde nájdete všetky slovenské podcasty aj informácie o nich. Pripomeniem, že pokiaľ máte záujem stať sa našim sponzorom, budeme radi ak sa nám ozvete na [email protected].