[00:00:08.140] - Nikola Šulíková Bajánová
Ceny bytov začali najskôr stagnovať a teraz už aj pomaly klesať. Analýzy ukazujú, že po rokoch zdražovania sa tak stalo takmer vo všetkých regiónoch Slovenska. Som Nikola Šulíková Bajánová a toto je podcast Ekonómia ľudskou rečou, ktorý prináša portál skpodcasty.sk. V tejto časti sa budeme venovať realitnému trhu a tomu, ako a prečo ceny nehnuteľností klesajú a či sa oplatí vyčkávať na ešte nižšie sumy. Keď sa začala pandémia viacerí predvídali, že aj keď ceny nehnuteľností stále porastú, tempo ich zdražovania sa spomalí. Svedkami sme boli práveho opaku. Medziročné nárasty boli najskôr takmer 12 a potom 23,5 percenta. O pár dní sa dozvieme, ako to vyzeralo v treťom kvartáli tohto roka, no v druhom stál meter štvorcový nehnuteľnosti na bývanie v priemere 2671 eur. Nie je to číslo, ktoré by vo výsledku kupujúcim veľa povedalo. Každý predsa kupuje v inom regióne, iný typ nehnuteľnosti či byty v rôznej kvalite. Podrobnejšie sa preto o situácii na realitnom trhu rozprávam s mojimi hosťami, presnejšie hosťom a hostkou. V prvej časti podcastu sa pozrieme na situáciu v Bratislave, a to hlavne na trh s novostavbami. A v tej druhej sa zameriavam na Košice, čiže najdrahšie mestá na Slovensku. Na to, ako to vyzerá s novostavbami v Bratislave som sa pýtala hlavného analytika Bencont Investments Rudolfa Bruchánika. Ako sa vyvíjajú ceny nehnuteľností v Bratislave na bývanie?
[00:01:43.260] - Rudolf Bruchánik
Tak my v Bratislave sledujeme prioritne novostavby, takže čo sa týka novostavieb, ceny bytov za tretí kvartál 2022 vzrástli na úroveň 4900 eur na meter štvorcový. Medziročne to predstavuje tempo rastu vo výške 20 percent, čiže naozaj vysoké dvojciferné číslo. S tým ale, že treba poznamenať na medzikvartálnej báze. Takže oproti tomu druhému štvrťroku sa ceny zvýšili, ale už len o 0,4 percenta. Takže vidno tu nejaký typ spomalenia toho cenového rastu.
[00:02:19.140] - Nikola Šulíková Bajánová
A nie je ale ten medzikvartálny nárast spôsobený, alebo teda nízky medzikvartálny nárast, spôsobený tým, že ten druhý kvartál toho roka býva taký ten útlm, kedy aj ľudia menej kupujú nehnuteľnosti?
[00:02:31.020] - Rudolf Bruchánik
To je dobrá poznámka. To je pravda, že sezonalita je v tom druhom kvartáli naozaj, že hlavne ten júl a august, tie dovolenkové mesiace sú slabšie. Treba ale poznamenať, že v tomto prípade sa to vymklo trošku, z toho by som povedal normálneho spomalenia, že to zastavenie toho dopytu na tom trhu bolo vyššie. Nebolo to také to klasické letné zastavenie. Takže v tomto prípade si myslíme, že skôr sa jedná už o nejaký ten negatívnejšie sentiment na tom trhu.
[00:02:57.120] - Nikola Šulíková Bajánová
Dobre, čiže v preklade to znamená, že čo? Ľudia vyčkávajú alebo prestali kupovať, alebo jednoducho je tých bytov tak veľa, že sa nemajú ani poriadne kde minúť?
[00:03:08.400] - Rudolf Bruchánik
Začnem teda myslím tým posledným, to je to množstvo tých bytov, to v zásade pravda nie je. Tých bytov je stále práve že veľmi málo. Počet voľných bytov na bratislavskom realitnom trhu, teda v rámci novostavieb, sa zvýšil na úroveň 2 418. Takže došlo tam k nejakému zvýšeniu, ale v zásade je stále to číslo 2400 bytov je malé číslo. Ono sa to možno vzhľadom na ten trošku spomalený predaj zdá byť veľa v tomto konkrétnom momente, ale skutočne to tak nie je. Naozaj ten potenciál, čo Bratislava má, tú absorpciu ľudí, ten počet prisťahovaných ľudí, jednoducho je to stále maličký počet bytov. Takže nejedná sa o to, že by tých bytov bolo veľa, skôr teda sa jedná o myslím, že v časti by som povedal taký negatívnejší sentiment. Súvisí to nielen s realitným trhom ako takým, ale so všeobecne makroekonomickým prostredím, vysoká inflácia, nejaký strach z energetickej krízy. To samozrejme ľudí privádza k tomu, že toto veľké investičné rozhodnutie, pretože kúpa bytu je pre väčšinu ľudí najväčším investičným rozhodnutím v ich živote, tak si vlastne dajú pozor na to. Tak to je asi, čo by som povedal, čo sa týka toho sentimentu, ale na druhej strane je tam potom aj to zhoršenie dostupnosti bývania. Takže tým, že úrokové sadzby vzrástli na hypotékach, tak tá mesačná splátka hypotéky sa výrazne zvýšila, čo znamená, že ľudia sú opatrnejší v tom, naozaj koľko percent z ich rozpočtu má ten náklad na bývanie tvoriť.
[00:04:38.490] - Nikola Šulíková Bajánová
No, ale zase sú takí, ktorí hovoria, že teraz sa to dostáva do normálu, že tie úrokové sadzby sú teraz v podstate také, aké mali byť vždy. Vy sa na to pozeráte ako?
[00:04:48.030] - Rudolf Bruchánik
Áno, to je tiež dobrá poznámka. Presne tak. My sme boli síce zvyknutí už dlho na sadzbu jedno percento a naozaj tí, ktorí mali hypotéku už povedzme niekde blížiacim sa k dvom, tak vždy padla otázka, že prečo si to nerefinancuješ. Ale presne tak, tá jedno percentná úroková sadzba bola tak trochu asi skôr anomáliou, a tá sadzba 3 4 percentá napríklad v Spojených štátoch je to úplne bežná úroková sadzba. To znamená, že asi ide o to, že sme trošku zvyknutí na niečo a budeme si musieť znovu tie naše očakávania prispôsobiť tomuto. Ale 3 4 percentá nie je likvidačná sadzba. Je to nejaký šok. Ľudia si na to musia zvyknúť, ale nebráni to naozaj v tom, že by zrazu hypotéky boli nejaký nedostupný produkt alebo nejaký strašiak. Čo teda v prípade krajín Európy, ktoré euro nemajú, kde teda tie sadzby už tu rádovo vyššie, napríklad v Maďarsku už teda sú vyššie než 10 percent, tak tam to už je trošku iné tam naozaj si to človek musí dobre spočítať, ale asi aj tam to nebude dlhodobá záležitosť.
[00:05:47.820] - Nikola Šulíková Bajánová
A teda toto všetko je to, čo tvorí ten negatívny sentiment, ako to vy nazývate, že mohli by ste to ešte skúsiť vysvetliť, že čo presne znamená ten negatívny sentiment v tom správaní sa ľudí?
[00:05:59.130] - Rudolf Bruchánik
Tak sentiment je väčšinou tak by som povedal trochu psychologická záležitosť. To znamená, že jednoducho ten investičný nákup vždy keď sa človek naňho pripravuje, tak si musí samozrejme zvážiť veľa vecí. Musí si zvážiť, že či nepríde o zamestnanie, či ten príjem, ktorý má si bude vedieť dlhodobo zachovať alebo či mu náhodou neklesne, či mu neprídu do toho nejaké iné nečakané výdavky. A práve v tomto sme momentálne v takej dobe väčšej neistoty. To znamená, že to makroekonomické prostredie nikto nevie dneska ešte presne povedať koľko bude platiť za energie budúci rok. To číslo môže byť rádovo vyššie, to znamená, že jednoducho ten rozpočet bude zaťažený, tak isto nielen za energie, ale aj za v podstate všetok iný bežný spotrebný tovar. Takže hlavne tá miera neistoty vytvára na tom trhu nejaké ako keby odkladanie týchto investičných rozhodnutí. Takže to je to vysvetlenie toho sentimentu. A to, čo som vlastne hovoril, tá druhá vec popri sentimentu, je to reálne zníženie dostupnosti bývania, o tom, že vlastne to bývanie sa predražilo, jednak samozrejme rastom cien bytov, ale aj tými úrokovými sadzbami.
[00:07:08.090] - Nikola Šulíková Bajánová
A takisto sa objavujú také názory, že možno sú ľudia, ktorí teda to bývanie nepotrebujú a rozhodli sa počkať, pretože bude ešte lacnejšie. Je toto možný vývoj?
[00:07:19.550] - Rudolf Bruchánik
V tomto myslím, že bude veľmi závisieť od lokality a od toho, či sa jedná o novostavbu alebo starší byt. Ale v zásade, keď sa bavíme o Bratislave v priemere Bratislavy, a teda hlavne o tých novostavbách, tak nemyslíme si, že by malo dôjsť k poklesu ceny, možno k nejakej lokálnej miernej korekcii, ale v zásade nič podobné tomu, čo sme videli v roku 2009/2010, keď tie ceny klesli v desiatkach percent. Takže tento scenár z rôznych dôvodov neočakávame.
[00:07:51.880] - Nikola Šulíková Bajánová
Ak ste dnes kupujúci, môžete si vybrať z 2400 bytov v novostavbách. To znamená, že v novostavbách tam sa rátajú aké staré budovy?
[00:08:00.860] - Rudolf Bruchánik
My, tak ako to sledujeme, tak počítame s budovami, ktoré priamo ponúka developer. Takže to sú naozaj budovy, ktoré sú teraz buď vo výstavbe alebo sú nedávno dostavané. Takže to sú také tie naozaj veľmi nové novostavby. Keď sa bavíme o starších novostavbách, ktoré už na tom trhu sú, tak sa v našom prípade bavíme o sekundárnom trhu.
[00:08:19.850] - Nikola Šulíková Bajánová
Dobre, a keby sme to celé akoby tak zhrnuli, tak určite existuje to číslo, ktoré hovorí, že koľko nových bytov by malo byť k dispozícii, aby bol naplnený ten dopyt alebo teda uspokojený dopyt. Poznáme toto číslo?
[00:08:31.820] - Rudolf Bruchánik
Je veľmi ťažké, myslím si povedať presné číslo, ale v zásade ide o to, že samozrejme vieme, že Bratislava ako taká má veľkú absorpčnú schopnosť, na tom slovenskom trh je asi miestom, kde je najviac pracovných príležitostí, preto sem prichádza množstvo ľudí z celého Slovenska. Myslím, že tie údaje z posledného sčítania boli také, že v Bratislavskom kraji pribudlo za desať rokov 120-tisíc obyvateľov, zatiaľ čo v drvivej väčšine okresov na Slovensku klesal práve počet obyvateľov, no z tých 120-tisíc pribudlo 60-tisíc priamo v Bratislave. Takže za desať rokov pribudne 60-tisíc ľudí, takže to je 6000 ľudí ročne. To znamená, že výstavba bytov, keby sme rátali, že priemerne sú to nejakí jeden a pol až dvaja ľudia na byt, tak keby bolo niekde okolo, poviem do 4 tisíc bytov ročne. Ale samozrejme, že keď je to bývanie dostupnejšie, tak nepredstavuje nejakú zábranu, lebo ľudia, ktorí prichádzajú do Bratislavy, tak práve to nedostupné bývanie je takým strašiakom alebo niečo, čo ich odstrašuje od toho presťahovania sa. To znamená, že keby bývanie bolo dostupnejšie, tak by ten počet ľudí ešte mohol byť vyšší, ktorý príde do Bratislavy. Takže to číslo samozrejme tých 4000 môže byť aj vyššie a môže byť aj nižšie, keď bývanie je nedostupné.
[00:09:48.260] - Nikola Šulíková Bajánová
Ostaneme pri tých novostavbách, na ktoré sa aj vy zameriavate. Vy ste tam zistili aj nejaké ďalšie zaujímavé veci, že ako to vlastne vyzerá s nimi? Napríklad, že tá priemerná rozloha sa zmenšuje. To sa deje aj viete povedať, že prečo, a teda hlavne aj aké je to číslo?
[00:10:05.120] - Rudolf Bruchánik
Tak momentálne priemerná výmera tých voľných bytov, to znamená tej vzorky 2418 voľných bytov je 61,92 metrov štvorcových, to je interiérová plocha bytu. No a my vidíme vlastne za posledné roky ten trend znižovania, povedzme nemám teraz v hlave to presné číslo, ale myslím, že pred desiatimi rokmi sme boli niekde skôr bližšie k 65 až 70 metrom. No a v zásade ide o to, že čím je byt menší, tak je nižšia jeho absolútna cena. To znamená, že je dostupnejší na tom trhu práve z toho dôvodu, že väčšina tých nákupov sa deje cez hypotéku. To znamená, že ľudia majú nejaký obmedzený budget, ktorý vyplýva z ich príjmu a z toho, akú veľkú hypotéku vedia na základe toho príjmu dostať. To znamená, že keď majú budget, vymyslím si teraz 200-tisíc eur, tak si už nevedia dovoliť dvojizbový byt 50 metrový, ale vedeli by si dovoliť dvojizbový byt 40 metrový. To znamená, že developeri to samozrejme vnímajú ten trend, a preto stavajú, už vlastne v tých prípravných fázach projektu navrhujú menšie byty. Jednak sa navrhuje väčší počet povedzme dvoj a jednoizbových bytov na úkor napríklad trojizbových bytov, pretože práve tie jedno, dvojizbové byty sú na dopytovanejšie a jednak sa aj samotná priemerná výmera tých bytov znižuje. Napríklad kedysi bol priemerný dvojizbák povedzme 50 až 60 metrov štvorcových a dneska skôr je to už by som povedal, že nejakých 45 až 52, 53 metrov štvorcových, takže je to hlavne kvôli tej v dostupnosti bývania.
[00:11:36.140] - Nikola Šulíková Bajánová
Čiže stále hovoríme o tých hypotékach a o tom, či na to peniaze sú.
[00:11:40.080] - Rudolf Bruchánik
Presne tak.
[00:11:41.130] - Nikola Šulíková Bajánová
Ako sa vlastne vyvíja v rámci Bratislavy tá ponúka, čo sa týka jednotlivých okresov, kde pribúda najviac novostavieb?
[00:11:49.620] - Rudolf Bruchánik
Závisí to od jednotlivých projektov. Nedá sa to asi tak úplne špecificky povedať. Napríklad pred piatimi rokmi myslím, že najviac bytov pribúdalo v Petržalke, kde je teda veľký projekt Slnečnice, ktorý každý rok dával na trh stovky bytov. Dneska už v takomto objeme byty na trh nedávajú. Zase napríklad teraz v tomto konkrétnom kvartáli s nejakou novou ponukou prišli Bory v Bratislave IV a ešte okrem toho projekt Rakyta, takže Bratislava IV je momentálne okres s najväčším počtom voľných novostavieb. A ono sa to tak keby som povedal, že strieda medzi tou Bratislavou V, takže Petržalkou a Bratislavou III, kde je Rača, Nové Mesto aj Vajnory, ale vo Vajnoroch toho veľa nie je a Bratislavou II, kde je hlavne Ružinov, ktorý tvorí veľkú časť ponuky.
[00:12:46.190] - Nikola Šulíková Bajánová
Keď ceny bytov stúpajú, tak ľudia chcú vedieť, kedy prestanú stúpať a keď ceny bytov stagnujú alebo začnú klesať, tak ľudia chcú zase vedieť, že asi ako dlho tento trend vydrží. To sme si už povedali, že to bude závisieť od viacerých faktorov typu napríklad dostupné hypotéky a podobne. Veľa ľudí na to vlastne odpovedá, že nemám krištáľovú guľu a že nedokážem úplne presne odhadnúť, ako dlho potrvá súčasný trend. Ale tak možno by bolo dobré aj pre pochopenie celej tej situácie si vysvetliť vlastne ten jav ešte trochu podrobnejšie a že či sa dajú vôbec porovnávať súčasné povedzme mesiace alebo týždne s tým, čo už niekedy tu predtým bolo napríklad aj keď bola tá kríza v 2008.
[00:13:33.680] - Rudolf Bruchánik
Tak tu krištáľovú guľu nemáme ani my, ale myslíme si, že na tom trhu je množstvo trendov a pozorovaní, ktoré sa dajú opísať a na základe nich sa dá vyvodiť nejaký scenár, ktorý s nejakou pravdepodobnosťou by mal nastať. Tak v prípade tej dnešnej situácie. Hovorili sme teda o tom, že cena nehnuteľností sa momentálne alebo ten cenový rast sa momentálne zastavil. Medzikvartálne to bolo 0,4 percenta a nesúviselo to tentokrát s letom. Je to jednoducho z toho dôvodu, že predaj sa výrazne spomalil. Nie je to len prípad Slovenska, je to prípad aj iných krajín, či povedzme Česka, v Prahe vlastne klesol takmer totožne percentuálne ako s Bratislavou, takisto výrazne klesol aj predaj v Spojených štátoch, a teda ale aj v iných krajinách Európy. No a momentálne teda sme sa dostali do situácie, kde sa začali objavovať samozrejme viac tie nálady alebo tie predpovede, že tá cena musí padnúť tak, ako to bolo v roku 2008. A v zásade tu sú nejaké faktory, ktoré tú situáciu dnešnú zásadne odlišujú od tej situácii v roku 2008. Tak prvým faktorom je v zásade, ako som spomínal, ten sentiment. Sentiment je väčšinou niečo, čo príde náhle, ale zároveň trvá nejaký obmedzený čas, že v tom momente, ako trošku tá situácia aj na tom pracovnom trhu, aj na tom makroekonomickom trhu sa zlepší, tie očakávania ľudí alebo ten strach z budúcnosti vyprší, tak samozrejme, že aj sa obnoví ten investičný apetít a v zásade súvisí to aj s úrokovými sadzbami. Ten nový normál, ak to tak nazveme povedzme tie 3 až 4 percentá, tak trochu si na to zvykneme a začneme sa na to pozerať, že je to niečo, čo musíme jednoducho akceptovať. Tak keď dôjde k zmene tohto sentimentu, tak si myslím, že sa aj ten dopyt obnoví. Ďalší dôležitý faktor sú ceny vstupov. O tom sme sa zatiaľ ešte nebavili, ale za tie posledné dva roky to bol naozaj dôležitá zmena na tom realitnom trhu. V zásade ceny stavebných materiálov od roku 2019 vzrástli o myslím, že zhruba 40 percent a ceny stavebných prác o myslím, že nejakých 30, 35 percent, že sú to naozaj, že enormné nárasty, ktoré sme tu v takom krátkom období ešte nevideli a tie spôsobili samozrejme znižovanie marží developerov. To znamená, že na to, aby dneska došlo k nejakému prepadu, naozaj že významnejšiemu na tom trhu, to znamená, že 5, 10 a viac percent, tak by to pravdepodobne znamenalo, že veľa nových projektov by sa dostalo do vlastne záporných čísel. A keby takáto situácia hrozila, tak skôr môžeme predpokladať, že veľa developerov by sa ani do týchto projektov nepúšťalo. Bratislava je zaujímavá v tom, že tým, že tu je veľký problém s povoľovacími procesmi a s územným plánom, ktorý nepovoľuje nejakú širšiu výstavbu nových bytov, to je dôvod, prečo tá ponuka bytov je teda veľmi obmedzená, tak v zásade tie projekty, ktoré dneska sú, tak veľa z nich držia v rukách väčší developeri, ktorí povedzme majú nejaké ucelené územia, v ktorých postupne v etapách stavajú nové byty. Tak práve títo developeri, ktorí aj ten trh samozrejme sledujú veľmi podrobne, tak keď začnú mať ten pocit, že idú do nejakého veľkého rizika, že tá marža už nemusí povedzme alebo že tržby nemusia pokrýva všetky náklady, tak oni jednoducho spomalia tú výstavbu a tým pádom tá ponuka bytov sa nerozšíri a vieme, že už tých základných vplyvov dopytu a ponuky znamená, že keď ponuka nebude rásť, tak cena jednoducho klesať nebude a mohla by buď ďalej rásť alebo povedzme nejakým spôsobom stagnovať.
[00:17:14.360] - Nikola Šulíková Bajánová
Nielen, že zastavia alebo spomalia výstavbu, ale oni vlastne nemusia akoby predávať tie byty. Nie je to aj tak, že oni akoby stiahnu tie byty z ponuky? To sme videli aj my, keď sme kupovali nové bývanie, tak zrazu som mala pocit, že veď boli všetky už vypredané a o chvíľu tam bolo 20 nových bytov v ponuke a už boli vlastne o niekoľko desiatok tisíc alebo niekoľko tisíc drahšie, ako keď sme ho kupovali napríklad my ten byt.
[00:17:40.310] - Rudolf Bruchánik
Áno, toto bol taký trend, myslím tých posledných dvoch rokov hlavne, keď developeri povedzme, že rozostavali bytový dom, ale dali do ponuky len, vymyslím si teraz, 70 percent ponuky bytov. Ten dôvod ale bol do veľkej miery práve spôsobený tými nákladmi. Tie náklady boli v tom roku hlavne 2021 a keď sa ten cenový rast tých stavebných materiálov rozbehol, tak sa veľmi ťažko predvídali do budúcna. To znamená, že vy ste vlastne rozbehli ten projekt, spustili predaj ako developer a ak by ste v tom momente predali 100 percent všetkých bytov, ktoré tam máte a stalo by sa vám, že o rok na to, ako stávate povedzme hrubú stavbu, tak zrazu zdražie cena železa, cena izolačných materiálov a zrazu vlastne tie náklady môžu prestreliť tie výnosy, ktoré už máte, ale fixné, lebo ste si ich zazmluvnili, to znamená, že preto developeri nepredávali všetko, čo mali, vyčkávali radšej, aby mohli postupne ceny tých bytov dvíhať s tým, ako rástli ceny tých stavebných materiálov. Takže toto sa dialo, bol to si myslím si, že normálny vývoj na tom trhu, keď si developeri vlastne tie náklady potrebovali takýmto spôsobom stále kryť. A áno, pokiaľ teda tá ďalšia výstavba sa im zdala byť alebo to môže byť ešte aj do budúcna, že pokiaľ sa bude zdať, že tá ďalšia výstavba by mohla byť príliš riziková, tak aj keď vôbec nemajú ten projekt pripravený na výstavbu, tak to tempo výstavby jednoducho znížia. Takže toto je táto nákladová stránka je dôležitý faktor, ktorý bude brzdiť alebo ktorý bude brániť tomu, aby cena klesla, ale ďalší veľmi dôležitý faktor je teda samotná ponuka. Tá veľkosť tých 2400 bytov je nedostatočná jednoducho. Aj keď na ten vlastne predaj za ten posledný kvartál sa možno zdá byť dostatočná, ale ten predaj je mimoriadne nízky. Oni sa v nejakej dobe znovu naštartujú, dostane sa na tie také by som povedal priemerné čísla. Takže tá nízka ponuka bude brániť v cenovom poklese z toho dôvodu, že momentálne aj projekty, ktoré v Bratislave sú rozbehnuté a sú v nejakých povoľovacích procesoch, tak ide ich veľmi málo alebo sú veľmi ďaleko od toho, aby získali nejaké tie povolenia, ktoré by už viedli k výstavbe a v zásade, ako som už spomínal, aj ten územný plán Bratislavy je veľký problém v tom, že dneska, aj keď máte chuť stavať nový projekt, máte na to financie, jednoducho developer do toho chce ísť, je strašne ťažké nájsť pozemok, na ktorom vôbec môžete takú výstavbu v rámci Bratislavy robiť. Tie pozemky, na ktorých to je možné, sú častokrát už vychytané. Držia ich developeri, ktorí chcú v budúcnosti na nich stavať, takže najprv musí dôjsť k nejakej zmene v územnom pláne, aby vôbec vznikli plochy, na ktorých sa byty môžu podľa územného plánu stavať a následne začne prechádzať celý ten povoľovací proces od vyjadrenia životného prostredia, cez územné rozhodnutia, stavebné povolenie a tento proces trvá roky. Takže my v zásade nevidíme, že by najbližšie dva tri roky malo v Bratislave pribudnúť nejaký významnejší počet bytov, ktorý by zrazu spôsobil niečo v tom zmysle, že ponuka sa navýši dopyt, ostane nízky a zrazu bude dochádzať k výpredajom. Pretože to bola situácia práve toho roku 2008/2009. Vtedy tá ponuka bytov bola podstatne vyššia, bola päťtisíc a viac novostavbách. Ten predaj sa zastavil, že totálne vtedy. Z toho dôvodu, pamätám si, že tá kríza, ten ekonomický dopad vtedy bol omnoho horší ako povedzme je dnešný ekonomický dopad na ľudí. Nezamestnanosť rástla prudšie. Tá celková kúpna sila obyvateľstva vtedy bola omnoho slabšia ako je dneska a úrokové sadzby boli ešte vyššie. To znamená, že je veľa týchto faktorov, ktoré dnešnú situáciu od toho roku 2008 odlišujú a tá ponuka je práve základná.
[00:21:18.640] - Nikola Šulíková Bajánová
Čiže netreba asi očakávať, že tá cena cez 4000 eur to bolo za meter štvorcový, čo ste spomenuli, že by klesla pod 4 000 v najbližších dobách.
[00:21:27.970] - Rudolf Bruchánik
Nie, nie, nie.
[00:21:27.970] - Nikola Šulíková Bajánová
A keby klesla, tak to zase je ukazovateľ nejakého veľmi zlého ekonomického stavu. A asi nielen teda u nás, ale vo svete.
[00:21:35.920] - Rudolf Bruchánik
To si myslím, že to by muselo dôjsť naozaj, že k vážnej celosvetovej kríze, že by to spustilo takú paniku, že by došlo k nejakým výpredajom, že by sa ľudia snažili zbaviť svojich bytov, napríklad ak majú nejaké investičné byty nakúpené, tak naozaj to by bol veľmi čierny scenár, ale zatiaľ si myslím, že k tomu nasvedčuje veľmi málo nejakých naozaj, že fundamentov v tej ekonomike, že by malo k tomuto dôjsť. No a ten ešte posledný faktor, ktorý by som spomenul, ktorý zabráni alebo ktorý by mal brániť k cenovému poklesu, sú práve investičné nákupy. Tie samozrejme, na jednej strane sa môžeme baviť tým, že to negatívny sentiment ešte zastavia. Na druhej strane práve to, že tu máme infláciu, ktorá momentálne už sa ťahá na 14 percent, tak ľudia, ktorí majú peniaze, a teda hľadajú nejaký spôsob, ako uchovať hodnotu týchto peňazí, nielen ich samozrejme zhodnotiť, ale v tomto momente pri 14 percentnej inflácii hlavne uchovať, tak majú nejaké teda investičné možnosti, ale na Slovensku napríklad investícia do akcií je stále nepoznaná, by som povedal, nie je preferovaná tými investormi, tak práve v tom prípade sú nehnuteľnosti častokrát tá prvá vec, čo vás napadne. Veľa ľudí naozaj takto rozmýšľa a veľa ľudí si kvôli tomu, aby tie peniaze sa tá ich hodnota uchovala, tak ich investujú do nejakých nehnuteľných aktív a povedzme tie byty v Bratislave, najmä v nejakých lepších lokalitách, sú ideálny príklad toho. To znamená, že nejaký dopyt tu ostane už len kvôli tomu, že tento investičný dopyt od ľudí, ktorí sa chcú ochrániť pred infláciou, tu stále bude.
[00:23:03.240] - Nikola Šulíková Bajánová
Okej, tak čo by ste poradili ľuďom, ktorí si chcú kúpiť bývanie v Bratislave, že čo by mali teraz urobiť?
[00:23:10.080] - Rudolf Bruchánik
V prvom rade si tí kupujúci musia veľmi dobre premyslieť, že či teda naozaj aj pri nejakom zhoršení situácií, pri nejakom ďalšom raste, takých tých základných položiek ich rozpočtov, takže aj nejaký nárast cien možno na potraviny alebo jedlo, rast cien energií, či aj napriek takémuto rastu budú vedieť tú hypotéku na ten byt, ktorý si chcú kúpiť, splácať. Ak im to vychádza, tak v zásade si nemyslím, že je nejaký dôvod na to, aby s tou kúpou čakali, tým, že ten pokles cien je nepravdepodobný. A keby aj teda k nejakej miestnej korekcii došlo, v zásade tá cena nehnuteľností dlhodobo jednoducho rastie. Tá kúpna cena je jednoducho nejaká, taká, ako si tú nehnuteľnosť kúpite a tým, že vlastne tá ekonomika nejako potom ďalej napreduje, rastú mzdy, rastie inflácia, rastie nájomné, tak samozrejme, že tá cena nehnuteľnosti dlhodobého hľadiska jednoducho musí narastať, že je to určite dobrá investícia a len človek musí akoby rátať s tým, že možno nebude vedieť ju hneď o rok predať za nejakú povedzme dobrú cenu alebo vyššiu cenu, že ak by išlo o takýto typ dopytu, že je naozaj, že špekulatívny, že kúpim a o rok ju predám drahšie, tak samozrejme dneska tá situácia už je proti takémuto typu takýchto špekulatívnych nákupov. Takže naozaj človek musí rátať s tým, že kupuje tú nehnuteľnosť na nejaký dlhodobejší horizont. No a potom vlastne keď sú to mladí ľudia, ktorí sa rozhodujú medzi tým napríklad nájomným bývaním a medzi kúpou nehnuteľnosti, tak pokiaľ sú si istí, že ten rozpočet zvládne tú kúpu nehnuteľnosti, že budú vedieť tú hypotéku splácať, tak samozrejme, že tým, že si kúpia tú nehnuteľnosť, splácajú hypotéku, tak takýmto spôsobom si odrábajú vlastne postupne tú kúpnu cenu. Totiž pri nájomnom bývaní samozrejme, že tie peniaze idú do rúk potom toho prenajímateľa, takže je to v podstate aj taký typ sporenia, by som povedal, dlhodobého.
[00:25:05.280] - Nikola Šulíková Bajánová
Toľko Rudolf Bruchánik z Bencont Investments. A teraz už sľúbená časť o Košiciach, ktorú nám priblíži riaditeľka realitnej kancelárie RE/MAX Eden Jana Rampáčková. Pani Rampáčková, Bratislavský kraj, Košický kraj, a teda hlavne Bratislava a Košice sú dve v podstate najdrahšie miesta na Slovensku, čo sa realitného trhu týka. Avšak v posledných týždňoch sa hovorí o poklese cien nehnuteľností. Tak teda, ako to vyzerá u vás?
[00:25:39.490] - Jana Rampáčková
Momentálne stoja ceny. Úplne sa to všetko zastavilo, ako keby nikto nechcel kúpiť, nikto nechcel predať, ale každý vyčkáva. Je pravda, že keď sa vlastne začala tá situácia zhoršovať, tak nejakých päť percent išli dole ceny, ale potom to zastalo. Momentálne ja som si tak checkla ten najľudovejší realitný portál, je v ponuke až 600 voľných bytov v Košiciach, 200 je dvojizbových a 400 je trojizbových, čiže to hovorí jednoznačne o tom, že je tu pretlak nehnuteľností.
[00:26:19.840] - Nikola Šulíková Bajánová
Máte vy nejaké číslo v hlave, ktoré by hovorilo, že toto je taký ten normálny počet bytov? Že akože dá sa normálny kvantifikovať ten dopyt v Košiciach?
[00:26:29.980] - Jana Rampáčková
No áno, posledné obdobie, hlavne posledný, taký ten polrok, my sme fungovali tak, že keď sa vlastne vyhodil nový inzerát, zvlášť v lokalitách, samozrejme, každé mesto má tie lokality, ktoré sú viac žiadané a v tých lokalitách ste vyhodili inzerát a nezastavil sa telefón a už ste museli vlastne to brzdiť a v priebehu prvého dňa pri obhliadkach ste mali záujemcu. Čiže toto sa určite nedeje. A ešte je zaujímavé možno to, že rozdielne sa chová trh s tými takými nehnuteľnosťami, ktoré sú buď zrekonštruované alebo majú nejakú staršiu rekonštrukciu, čiže viete sa ako keby nasťahovať, stačí vymaľovať a fungovať. Čo klesá veľmi výrazne, to sú byty v pôvodnom stave. Ako keby ľudia už nemali tú ochotu proste kúpiť starý byt a ešte vlastne sa naháňať za nejakými drahými stavebnými materiálmi, zháňať ľudí, ktorých je nedostatok, ktorí by to vedeli spraviť. Toto je také výrazné, že áno, tieto byty klesajú, ale je ich omnoho, omnoho menej na trhu ako je tých takých ostatných.
[00:27:43.870] - Nikola Šulíková Bajánová
A keď teda hovoríte, len aby som to správne pochopila, že klesajú, znamená to, že ich cena klesá?
[00:27:48.460] - Jana Rampáčková
Áno. Ich cena klesá. Ich cena klesla v lete o nejakých 20, možno 25 percent. Naozaj, mne sa ešte nestalo, že by tak dlhšie som predávala nejaký byt cca od toho roku 2021 hej, tu nastal ten bum a teraz musím povedať, že napríklad ja konkrétne mám tri v ponuke a v zaujímavých lokalitách, aj pekné byty, aj v tehlových barákoch, ale tým, že sú v pôvodnom stave, tak ľudia, videla som to aj na obhliadkach, ako keby mali obavy z toho, koľko do toho musia investovať, ale nielen peňazí, samozrejme, že aj peňazí, ale ešte aj energie a čas.
[00:28:24.640] - Nikola Šulíková Bajánová
To si viem inak celkom predstaviť, lebo tie práce sú samozrejme, že rozsiahle a dnes úplne neviete, ako sa budú vyvíjať ceny aj stavebných materiálov, napríklad aj v budúcom roku. Poďme si ešte povedať takú základnú vec vlastne, že koľko stojí byt v Košiciach alebo rezidenčná nehnuteľnosť v Košiciach?
[00:28:43.060] - Jana Rampáčková
Je to naozaj dosť také špecifické od tých lokalít, pretože samozrejme centrum mesta, teda Košice-Staré Mesto, aby som bola presne tak, ako sa volá tá mestská časť, ešte Košice-Sever. To sú tiež tie staršie lokality, staršie vekovo hej, v 60. rokoch sa stavali tam tie domy, ešte veľká časť z nich je tehlová, tak tieto sú absolútne najžiadanejšie a tam sa tá cena pohybuje okolo 2900, ja neviem, 3000 eur na štvorák. Čiže ak berieme, že má byt, ja neviem, bežný trojizbový 70 štvorákov, tak sa dostávame niekde 190-tisíc a niekde až 200 aj cez 200 hej, v týchto lokalitách. A potom sa naozaj tá cena drží niekde od 2700 do 2900 eur za štvorák v tých ostatných hej, tých sídliskových, a to je tiež tak odstupňované. Niektoré sídliská sú obľúbenejšie, niektoré menej.
[00:29:37.780] - Nikola Šulíková Bajánová
Ten nárast cien, začal spomaľovať v druhom štvrťroku tohto roka a vy hovoríte, že teraz akoby stojí ten záujem, že ľudia vyčkávajú a tie ceny konkrétne sú teraz vlastne v akom bode?
[00:29:50.440] - Jana Rampáčková
Tie ceny stoja. Ako keby tí ľudia, ktorí si za rok a pol zvykli na to, že viem draho predať svoju nehnuteľnosť, sa obávali toho zníženia. Nechcú ísť cenami dole. Čiže vyslovene naozaj všetko stojí. Ten, kto ide výrazne nižšie, tak potom sa zrazu objaví, že je tá nehnuteľnosť rezervovaná. Čiže fakt naozaj všetci čakajú, aký bude ďalej vývoj. Úplne sa zastavil realitný trh.
[00:30:17.470] - Nikola Šulíková Bajánová
Dobre, a za normálnych okolností je o aký typ nehnuteľností najväčší záujem v Košiciach.
[00:30:23.070] - Jana Rampáčková
Trojizbové byty idú úplne najviac a potom dvoj. Troj a dvojizbové byty. Sem tam výnimočne niekto chce štvorizbový a veľmi málo sa stáva, že niekto chce jednoizbový, pretože už keď je to pár, tak už rozmýšľa nad tým, že v tom dvojizbovom môže trebárs aj s tým jedným dieťaťom fungovať.
[00:30:40.590] - Nikola Šulíková Bajánová
Ešte by ma zaujímalo, že ako vlastne ľudia na východe Slovenska financujú svoje kúpy, že či sa to deje tak ako asi na väčšine Slovenska najčastejšie cez hypotéky?
[00:30:52.230] - Jana Rampáčková
Áno, určite tá väčšia časť záujemcov ide cez financovanie cez hypotekárny úver. Ale musím povedať, že moja skúsenosť je taká, že možno 30, možno 40 percent ľudí išlo aj na hotovosť. Hej, to je dosť vysoké číslo. Väčšinou mladým ľuďom, ktorí tu prišli študovať a potom sa tu zamestnali z celého východného Slovenska, pomáhajú rodičia, že majú nejaké nasporené peniažky. Ale čo je tiež zaujímavý úkaz, že ak aj kúpili ten byt na hotovosť, lebo samozrejme, že mali potom prioritne hej, sme predávali, keď sme nemuseli čakať na banku, tak oni si potom prefinancovávali aj tak spätne pomocou založenia tej nehnuteľnosti s tými veľmi lacnými peňaženkami z bánk tie úvery, čiže to bolo zaujímavé. Buď teda vracali rodičom alebo jednoducho bolo pre nich výhodnejšie mať peniaze a nechať si ešte zobrať teda úver na rekonštrukciu alebo na niečo.
[00:31:53.730] - Nikola Šulíková Bajánová
Jasné a stalo sa vám niekedy v posledných týždňoch, je to teda moja domnienka a vy mi možno potvrdíte alebo vyvrátite, takýto trend, že stalo sa vám, že niekto mal seriózny záujem o kúpu bytu, možno to už išlo do tých prvých oficiálnych častí, ale vlastne zistil, že banka mu neposkytne takú hypotéku, akú ten človek chcel alebo by teda potreboval na ten byt.
[00:32:17.000] - Jana Rampáčková
No úplne tak, že by neposkytla to sa nestalo, lebo my naozaj už pri tom prvom kontakte dávame pozor na to, aby sme vybrali ľudí, ktorí sú bonitní, my vlastne zastupujeme klientov, tak sa snažíme vlastne im nájsť takého kupcu, ktorý tie financie má, ale stalo sa, a to sa stalo už aj teraz v lete, že ani nie, že banka mi neposkytla úver, ale ona veľmi sprísnila niektoré podmienky týkajúce sa veku, týkajúce sa napríklad, keď sám hypotéku vlastne berie ako bez nejakého spoludlžníka, ako jediný žiadateľ o úver, tam sa nám stalo, že nedostal žiadaných 80 percent, ale len 70. Keď nemôže nikto pristúpiť z rodiny, tak vlastne tým pádom áno, mohlo z tej kúpy zísť, zhodou okolností to bol taký záchranár, veľmi sympatický a mal nasporené financie. Čiže nestalo sa nám, že by úplne spadol obchod, ale videla som to rozčarovanie na tých žiadateľoch o úver, že vlastne nedostali toľko, koľko by pred pár mesiacmi určite dostali.
[00:33:22.560] - Nikola Šulíková Bajánová
Poďme sa ešte pozrieť teda na tú stranu tých, ktorí predávajú svoje nehnuteľnosti. Už ste povedali, že stále čakajú. Čiže stále čakajú asi ako sa bude vyvíjať aktuálna situácia. Tak ale keď sa s nimi jednoducho rozprávate, čo hovoria? Že no počkám ešte mesiac, dva alebo som ochotný čakať pol roka, asi to závisí aj od toho, že či niekto musí predať alebo jednoducho len tak akože chce predať nehnuteľnosť. Tak aké sú tie signály z tejto strany?
[00:33:50.640] - Jana Rampáčková
Je to presne tak, ako vy ste povedali, že buď je to čas alebo peniaze. To býva aj veľmi obvyklá otázka, keď sa snažíme nastaviť nejak tú stratégiu predaja na začiatku, že ja sa presne pýtam klienta, že či teda mu ide o čas alebo o peniaze. Väčšina povie, že síce mu ide o čas, ale že radšej nech sa ešte držíme tých peňazí. Veľmi ťažko sa vysvetľuje v tejto dobe tým predávajúcim, že nie, že svet sa mení a že ak teda chce predať, naozaj bude musieť s tou cenou ísť dole a myslím si, že ich to viac-menej čaká. Aj keď možno nebude ten pokles tých cien taký, ako bol aj predtým 2019, teda 2020, keď sa to pomaly začalo dvíhať, ale určite veľmi ťažko ľudia si na to zvykajú, že majú teda už teraz pýtať menej, väčšinou ani nechcú. Máme s tým problém.
[00:34:49.200] - Nikola Šulíková Bajánová
Dobre, vedeli by ste mi možno nejaký príklad povedať, že nejaký byt stojí toľkoto, ale vlastne asi by mal byť predávaný za toľkoto?
[00:34:57.450] - Jana Rampáčková
Takých prípadov je veľa a úplne konkrétne, aj teraz som bola na jednom jednaní s pani doktorkou, ktorá už býva v Prahe, pôsobí v Prahe, a tak teda trojizbový byt na sídlisku za každú cenu chcela vlastne predať za 180-tisíc, s takou staršou rekonštrukciou, ale v podstate pre menej náročného klienta obývateľný hneď. Tak som sa jej snažila vysvetliť, že nie, že teda ak ona chce veľmi rýchlo tie peniažky a chcela veľmi rýchlo, lebo zas potrebovala splácať úver v Prahe, takže úplne najlepšie nastaviť tú cenu pod tých 180. Pretože nastaviť dobre cenu je veľmi dôležité na prvý krát. Ľudia, ktorí potrebujú byty to sledujú a akonáhle vy prvý krát tú cenu znížite, tak oni už budú vyčkávať, myslia si, že zas znížite, čiže nie, nedala si povedať vôbec ako, my samozrejme nejdeme hlavou proti klientom našim a akceptujeme to, ale už ja vlastne vidím, že ten predaj bude dlhší, zložitejší a tak ďalej, a tak ďalej. Nie, nie sú ochotní cúvnuť z tej ceny, ktorú majú v hlave.
[00:36:08.790] - Nikola Šulíková Bajánová
Inak toto je veľmi zaujímavé, čo ste povedali, že je veľmi podstatné nastaviť tú cenu hneď prvý krát a dobre, lebo aj z vlastnej skúsenosti viem, že keď som videla byt, ktorý sa dlhšie nepredával za nejakú cenu a zrazu klesol, tak tiež presne som rozmýšlala, že po prvé čo je za tým, že klesol, že či naozaj akože stojí za tie peniaze a že či je ten pokles vôbec akoby odrážajúci to, čo skutočne akože potrebujeme dať dole. Takže je pravda, že naozaj ľudia, ktorí hľadajú bývanie, tak sledujú tie portály trošku ako supy a vyčkávajú.
[00:36:43.860] - Jana Rampáčková
Áno, vy vlastne tým nie s dobrým nastavením tej ceny prvej neskôr potom ako keby ste znehodnocovali tú vlastnú, to je tak marketingovo, ale je to tak hej, znehodnocovali tú vlastnú nehnuteľnosť. Nechcú mi to veriť, ale teraz ste mi to sama potvrdila, že áno, je to tak.
[00:37:02.580] - Nikola Šulíková Bajánová
Áno, áno, je to tak. No dobre. A teda, čo očakávate, že vlastne Ako sa budú teraz tie ceny vyvíjať? Aké máte v podstate výpise vstupné faktory, ktoré potom vytvoria ten váš predpoklad, že na čo sa vy pozeráte? Pozeráte sa presne na vývoj cien materiálov alebo na novostavby? Ako sa dopĺňajú byty, ako to potom vypočítavate a čo očakávate?
[00:37:26.730] - Jana Rampáčková
1Tak v tejto dobe očakávať to chce asi nejakú tú guľu zázračnú. Trh sa nechová štandardne ako podľa tých zákonitosti ako by sa mal hej, to vlastne vidno veľmi na tých hypotékach. Ja, ako starý bankár, som neverila, že napríklad pôjde úroková sadzba pod dve percentá, pretože ako viem, dobre hej, a bankári vedia, že prevádzkové náklady takého úveru sú niekde okolo dva a pol percent a mne sa zdalo nezmysel, aby finančníci predávali niečo pod cenu. Hej, ale samozrejme, že oni si to vynahradili na iných produktoch, iných poplatkoch a tak, ale je to krok taký vedľa. Takže preto hovorím, že to, že teraz narastajú tie úroky, oni sa vracajú na normál tak, ako by to normálne malo byť. No a vlastne tie dva faktory, že narastajú úroky na hypotéky a hlavne, že sa sprísňuje to posúdenie žiadateľov o úver mi by teda malo hovoriť o tom, že tie ceny pôjdu dole. Lenže Košice ako mesto sú špecifické v tom, že my ešte nemáme ten trh nasýtený. Ešte stále je tu hlad po nehnuteľnostiach a akoby on neustával, pretože ja som si, keď ste ma oslovili k tomuto rozhovoru, tak som si vlastne ešte pozrela niektoré informácie o tom našom IT klaster ITAS áno, čiže vlastne to je obrovské konzorcium, ktoré vytvára v IT sektore v Košiciach 15-tisíc pracovných miest. Ja som ostala inak v šoku, keď som videla to číslo včera, že 15-tisíc pracovných miest, majú 55 subjektov, z toho 33 subjektov zamestnáva viac ľudí ako 100 a plus vlastne košická univerzita technická má nastavené študijné programy presne na požiadavky týchto budúcich zamestnávateľov. To znamená, že nám tu každý rok vlastne chrlí univerzita IT odborníkov, ktorí hneď majú zamestnanie. A tak vlastne, keďže bývam veľmi blízko T-Systems, vidím tam okolo tri tisícky chalanov zamestnaných, tak ja vidím aj tie autá, ktoré okolo nás parkujú. Sú to Michalovce, Vranov, Bardejov, proste celý východ sa tu sťahuje. A to je veľmi veľká skupina mladých ľudí, ktorí dobre zarábajú, sú mladí, pre banky to je cukríkový klient, lebo výborne zarába, je ešte mladý a majú ho na veľa rokov vychyteného a oni aj samozrejme majú svoje také vyššie požiadavky na bývanie a chcú sa tu usadiť. Takže toto je asi tá hybná sila, kvôli ktorej teraz vlastne tie ceny stoja. Nejdú dole, pretože ešte stále je záujem. Takže naozaj by som potrebovala, tú guľu na to, aby som vedela, čo sa v tom januári bude diať, pretože logika hovorí o tom, áno, žeby mali ísť tie ceny nižšie, ale v tých Košiciach zároveň vnímam to, že oni zas až tak veľmi nepôjdu. No samozrejme, trh, keď sa nevie dať predať a ľudia chcú niektoré byty predávať, tak samozrejme, že ten dopyt tam bude a tá cena bude musieť ísť nižšie, no momentálne je tá ponuka omnoho, omnoho vyššia, že prevyšuje ten dopyt. Takže naozaj neviem ako v Bratislave, ako to bude na celom Slovensku. Pôjdu ceny nižšie? Určite, ale nie zas až tak, ako my očakávame alebo nie presne tým aritmetickým radom, tak ako budú rásť úrokové sadzby na hypotékach.
[00:41:20.230] - Nikola Šulíková Bajánová
Keď sa pozrieme ešte na prenájmy, tak s nimi to vlastne vyzerá ako? Tam išli ceny dole tiež?
[00:41:25.570] - Jana Rampáčková
Nie, pretože my od toho marca, po invázii ruskej, máme všetky byty úplne obsadené. To akože tak, že sa uvoľní a nie, že do 24 hodín, ale do 12 máte ďalších päť ľudí, ktorí tam chcú bývať. Máme ako platiacich, veľmi dobre situovaných, väčšinou akože starších, veľmi zlatých ľudí z Kyjeva. Ja napríklad mám všetky byty obsadené Kyjevčanmi a už niektorí hej naozaj, že taký vzdelaní ľudia, dobre zarábajúci hej, už vo výslužbe alebo v tom dôchodku hej, že pilot vo výslužbe s ním pani doktorka v dôchodku, ktorí si myslím, že sa ani nevrátia, lebo asi sa nebudú mať kde a sú veľmi dobrí klienti a myslím, že budú pokračovať ďalej. Čiže my máme v Košiciach, nemáme čo ponúknuť ani zahraničným študentom pomaly.
[00:42:23.110] - Nikola Šulíková Bajánová
Ďakujem za rozhovor. Rozprávala som sa s realitnou maklérkou Janou Rampáčkovou. A vám ďakujeme, že ste si vypočuli podcast Ekonómia ľudskou rečou. Ja som Nikola Šulíková Bajánová a s novou epizódou sme tu opäť v nedeľu a tentokrát už aj s Martinom Lindákom. Podcast Ekonómia ľudskou rečou Vám priniesol portál skpodcasty.sk. Nájdete na ňom všetky slovenské podcasty aj informácie o nich.
